所谓“产地结合”就是产业与地产结合的一种业务模式,自地产转型热潮以来成了很多企业发力的方向,不仅传统房企纷纷抢滩诸多产业,如碧桂园进入教育、金融等产业,华夏幸福进入大健康产业,万达通过打造文旅城来实现“产地结合”等等,而且很多非地产业的企业也纷纷凭借自己的“产业优势”进军地产行业,例如三一重工进入园区地产,棕榈园林转型生态城镇开发,深圳地铁借道万科进入了地产业,发力轨道沿线及地铁上盖物业的房地产开发等等。我们认为“产地结合”模式可分为如下四重境界:

 

第一重:产业+地产两张皮模式

 

这是产地结合的原始版本,也是最简单暴力的版本,通常是企业以投资产业为政府提供税收、就业为条件,低价获取住宅(或以住宅为主)的土地资源的模式。由于产业投资周期长,见效慢,这种模式往往是以地产作为中短期的现金流和利润来源,甚至有的时候,产业虚晃一枪,未必真投,完全沦落为拿地工具。从市场和业务角度,产业和地产在这种模式上没有什么协同性,完全是两张皮。

 

第二重:内容困境与消费升级之间出现需求错位

 

所谓复合地产是在特定概念主题下,将房地产开发与城市发展、产业发展及创造消费者生活方式密切结合起来,以房屋为载体,整合多种产业(如工业、商业、旅游业、酒店业、养老、疗养、休闲娱乐、文化、艺术、创意、生态、体育、教育、农业、科技等),创造出集约化经营的新兴产业形式或多种新生活方式(休闲的、健康的、人文的),实现土地价值的最大化,促进产业升级,创造宜居环境,优化城市功能布局,确保城市经济的可持续繁荣。

 

第三重:基于地产的产业整合和平台整合模式

 

如果说复合地产模式还是地产逻辑,即整个商业模式的目标是实现地产增值,那么到了第三重,商业模式的核心逻辑已经完全落到产业上。这种模式首先通过打造适宜产业发展的软环境,实现产业聚集,形成产业生态圈,使产业结构优化、效率提升,提升产业竞争力。随后,产业发展进一步推动就业、税收、租金等成长,提升区域经济活力并自然带动地产价值的上涨。

 

第四重:产业+地产+资本的融合模式

 

这是目前我们认识到的产地结合的最高阶,他相对于上一重境界又加入了资本要素,真正实现了产、城/地、融三者的互动。在这种模式下,地或者城负责提供空间载体,提供利润和融资能力来支持产业发展,产业带动地产从经营性资产向金融性资产升级,价值不断提升。这一点和第二重和第三重类似,但是不同之处在于,这种模式强调借助资本市场,将资本市场的优势转化为产业方面的竞争优势,实现产业与资本的循环互动。最终,这种模式可以利用地产做利润,做规模,做资产,利用产业来做估值,打通资产市场和资本市场。

 

——和君咨询合伙人 彭锐